■閻 岳

　　房地產(chǎn)涉及金融、土地、財稅、投資、立法等方面，其調(diào)控是公認的難啃的“硬骨頭”。因此，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策動向往往受到各個層面的廣泛關(guān)注。請看下面的這些表述：

　　“房子是用來住的、不是用來炒的”；

　　既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；

　　要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；

　　房地產(chǎn)價格變動會對經(jīng)濟和金融穩(wěn)定產(chǎn)生較大影響，即使CPI保持基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場、金融市場波動仍可能較大；

　　有針對性地防范房地產(chǎn)金融市場可能形成的系統(tǒng)性風險；

　　更為重要的，從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

　　上面這六部分內(nèi)容，都可在央行剛剛發(fā)布的2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中找到。其中前三部分內(nèi)容也出現(xiàn)在去年中央經(jīng)濟工作會議對今年的工作安排中。所以，后三項內(nèi)容可以看作是央行對中央經(jīng)濟工作會議提出的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”工作安排的落實。

　　筆者認為，這三項內(nèi)容實際上就是央行對后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控的理解，調(diào)控政策也將據(jù)此出臺。下面我們對這三項內(nèi)容進行逐一分析。

　　首先，今年中央經(jīng)濟工作的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進”。若房地產(chǎn)價格變動太大，則有違這個總基調(diào)。所以，今年房地產(chǎn)價格不可能出現(xiàn)大的變動。

　　其次，既然講調(diào)控，那么自然要處置一批風險點。房地產(chǎn)市場也不例外。

　　如何有針對性地防范房地產(chǎn)金融市場可能形成的系統(tǒng)性風險呢？央行指出，防止資產(chǎn)價格泡沫離不開宏觀審慎政策和貨幣政策的配合，需更好地發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱政策框架的作用。

　　房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策工具主要有“針對房地產(chǎn)的資本充足率”(SCR)、“貸款價值比”(LTV)和“債務(wù)收入比”(DTI)等。其中，SCR作用于銀行部門，DTI作用于借款人部門，而LTV則對兩者都起作用。

　　我國一直重視加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，綜合運用LTV、DTI等工具對房地產(chǎn)信貸市場進行逆周期調(diào)節(jié)。比如房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行的因城施策原則。同時，貨幣政策在保持流動性合理適度的同時，也更加注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。

　　第三，央行的表態(tài)說明，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制正在制定之中，財稅制度的完善是重要方面之一。這給了市場想象的空間，比如房產(chǎn)稅等。

　　最后，從央行指出的這三大關(guān)鍵點出發(fā)，后續(xù)房地產(chǎn)市場調(diào)控的脈絡(luò)就清晰可見了。

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